- 相続対策のポイントを教えてください。
- 相続対策は「分割対策」「納税対策」「節税対策」がポイントになります。
もちろん「認知症への備え」と安心して暮らすための「財産の保全・管理」が大前提となります。
具体策としては生前贈与・不動産・生命保険の活用等がありますが、節税目的の対策で老後の生活が窮屈になったり、資産の価値が低下するようでは本末転倒です。
多面的な対策を検討し、全体最適の「幸せ相続・事業承継」を目指しましょう。
- 不動産の相続税評価額はどのように求めるのでしょうか？
- 土地の価格は一物四価ともいわれ、ひとつの土地に「時価」「公示価格」「相続税評価額」「固定資産税評価額」の4つの価格があります。
相続税は、この中の「相続税評価額」により算定されます。
なお、遺産分割協議は相続人同士の話し合いなので、「時価」をもとに行われます。
土地の相続税評価額は、国税庁が毎年発表する路線価に基づいて計算します。
基本となるのは自用地の評価です。相続する土地が借地の場合、自用地評価と借地権割合（路線価図に示されています）をかけて求めます。
自用地の評価と借地の評価の差額が底地の評価（地主の権利）となります。貸家が立っている土地は貸家建付地と呼ばれ、借家人の権利（借家権×借地権）の分だけ評価が下がります。
建物の価格については、自用の建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になりますが、貸家の場合は借家人の権利（借家権：全国一律3割）を差し引きます。
いずれにしても複雑な内容ですので、ご相談ください。
- 相続税がいくらになるのか、事前に調べる方法はありますか？
- 相続税の試算の手順は、まず、相続人の確定、相続財産の確認、相続税評価額の算出が必要です。
次に、法定相続人に法定相続分で相続した場合の相続税の金額（相続税の総額と呼びます）を確認することが相続対策の基本になります。
各相続人の納税額は、実際の相続額等によって個別に決まります。適切なコンサルティングによって、「不動産の評価額の圧縮」「死亡保険金・退職金の非課税枠の利用」「小規模宅地の特例」「配偶者の特例」等の適用を行えば、相続税は大きく下がり、場合によってはかからない可能性もあります。
いずれにしても二次相続、三次相続も視野に入れ、複合的・長期的に検討することが重要です。不明点がありましたら、当社にご相談ください。
- 父が多くの不動産を所有しています。不動産の整理はどうしたらよいでしょうか？
- 地主さんの不動産コンサルティングの第一歩です。まず、不動産一覧表を作成しましょう。
そのうえで、一つひとつの不動産に対し、優良不動産かどうかを立地・道路付・形状・都市計画等で、有効活用できているかを収益率【純収益（収入－費用）÷不動産評価額】で評価します。不動産評価額は時価と相続税評価の2つを考慮します。
そして、不動産以外の資産の状況、当面必要な収入、相続の方針（分割方法）を考慮しながら、一覧表の不動産を「保有する物件」「有効活用する物件」「売却・組み替えする物件」に分けます。こうすることで効率的な不動産整理が可能です。
なお、境界の確認や権利関係の明確化はお父様の元気なうちに進めるようにします。
- 相続税を少なくしたいのですが……。
- 相続税の節税は「相続資産を減らす」「資産の評価額を下げる」方法が基本です。
「相続資産を減らす」場合は、生前贈与を基本として検討します。生前贈与で大切なのは、贈与税を考慮しながら長期に、多くの人に行うことです。生命保険を活用したり、賃貸用不動産にしてから贈与する方法なども有効といえるでしょう。ただし、相続発生まで時間がない場合や、将来の認知症が心配な場合には注意が必要です。
「資産の評価額を下げる」現金で土地を取得すると評価額は20％程度下がります。その上に建物を建設して貸すことで、その土地は「貸家建付地」となり、評価額はさらに20%前後ダウンすることができるのです。
現金で建物を建設すると、評価額は40％から50％下がります。賃貸するとさらに30％下がります。中古の賃貸中のアパートやマンションを取得するのも同じ効果があります。
さらに小規模宅地の特例で、自宅なら80%減・賃貸事業用なら50%減を使える場合があります。
いずれの方法をとる場合も、具体的な方法や取得する不動産を見極め、相続後の資産全体の価値が下がらない（できれば増加する）方策を見つけたいところです。どうすればいいかわからず、お困りの方は当社までご相談ください。
